APLIKASI VALUE ENGINEERING PADA PENGEMBANGAN BERTAHAP SEBUAH RUMAH TINGGAL

APLIKASI VALUE ENGINEERING PADA PENGEMBANGAN BERTAHAP SEBUAH RUMAH TINGGAL

1. LATAR BELAKANG

1.1 Pengembangan Rumah Tipe Kecil

Setelah terkena impas krisis ekonomi akhir tahun 1990-an, industri properti tampak mulai bangkit lagi. Kita dapat melihat maraknya pertumbuhan sektor properti dari bermunculannya perumahan-perumahan baru di kota-kota Indonesia termasuk di Kota Padang. Bahkan di kota-kota besar seperti Jakarta, Medan, Bandung, Pekanbaru, dan lain sebagainya, bukan hanya perumahan baru yang tumbuh, tetapi juga apartemen dan pusat perbelanjaan tumbuh dengan pesatnya.

Di Kota Padang, pertumbuhan perumahan baru lebih banyak ke arah utara, seperti daerah Lubuk Buaya hingga Padang Sarai, dan juga daerah Tabing hingga Air Dingin. Ada beberapa perumahan mewah, tetapi kebanyakan perumahan sederhana yang bertipe kecil. Namun sayangnya, seringkali rumah tipe kecil ini terkesan asal jadi, dengan kata lain, kwalitasnya kurang memuaskan, seperti kwalitas cat, pemasangan kusen dan pemasangan atap yang dapat dilihat dengan jelas.

Walaupun begitu, biasanya untuk perumahan tipe kecil, Pengembang menyediakan kelebihan tanah untuk setiap unit rumah. Sehingga pemilik rumah dapat mengembangkan rumahnya. Bagi pemilik yang mempunyai dana, bisa langsung mengembangkan rumah begitu proses jual beli dengan Pengembang selesai. Namun bagi yang mempunyai dana terbatas, dapat mengembangkan rumah secara bertahap.

Seperti halnya membuat rumah baru, mengembangkan rumah secara bertahap juga diperlukan gambar disain keseluruhan, kemudian dari disain tersebut pelaksanaan dibuat secara bertahap. Full design ini perlu agar rumah terlihat serasi walaupun dikembangkan secara bertahap. Namun sayangnya, masih banyak pemilik rumah yang tidak mempunyai perencanaan matang berupa full design, sehingga rumahnya menjadi kurang serasi. Contohnya, ketika seorang pemilik untuk pertama kalinya mengembangkan rumah, yang dilaksanakan adalah meluaskan bangunan dengan tetap menggunakan pondasi batu kali. Namun suatu saat ingin mengembangkan rumah menjadi 2 tingkat, mau tidak mau, pondasi harus dibongkar dan diganti dengan pondasi plat setempat. Hal ini tentu saja tidak efisien.

1.2 Keadaan Rumah di Perumahan Tipe Kecil

Untuk tulisan ini, penulis melakukan studi kasus di Perumahan Permata Air Dingin yang bertipe 36. Setelah mengadakan pengamatan, keadaan tanahnya adalah tanah bukit yang keras dan berbatu. Air tanah baru dapat diperoleh pada kedalaman 8 meter di bawah permukaan tanah. Rumah pada perumahan ini hampir semuanya rumah kembar atau rumah kopel, yaitu; dua rumah yang berbagi dinding. Luas tanah adalah 120 m2, dengan dimensi 8 m x 15 m. Luas bangunan asli adalah 36 m2. Pondasi batu kali, dinding lobrik, lantai semen di aci, kecuali lantai teras dan wc keramik. Atap seng dengan kuda-kuda kayu. Sumur gali dengan kedalaman 3 m dan belum ada pagar yang mengelilingi rumah. Terdapat 1 ruang serbaguna, 2 kamar tidur dan 1 wc, dapur dan tempat mencuci pakaian belum tersedia.

Walaupun rumah kopel, tetapi pemilik bebas merenovasi rumah sesuai keinginannya. Kwalitas rumah yang kurang memuaskan, mendorong para pemilik rumah yang mempunyai dana langsung merenovasi rumah.

VALUE ENGINEERING DAN VALUE MANAGEMENT

Istilah Value Engineering dan Value Management walaupun sering diartikan sama, tetapi sebenarnya ada sedikit perbedaan. Untuk memahami pengertian kedua istilah tersebut, kita mesti melihat kembali sejarah awal mulanya metode ini.

Brian R. Norton dan William C. McElligot dalam bukunya “Value Management in Construction” menjelaskan bahwa sejarah awal mula metode Value Management berasal dari Perusahaan General Electric ketika terjadi Perang Dunia Ke-2. Pada waktu itu, akibat perang, perusahaan kekurangan stok material dan Perusahaan dituntut untuk dapat mencari bahan penggantinya untuk menghasilkan produk mereka. Mr, Larry Miles, seorang insinyur elektrik di divisi Pengadaan General Electric menemukan bahwa untuk menghasilkan produk yang sama dengan kwalitas yang sama, ternyata bisa digunakan material lain yang lebih murah. Untuk mendapatkan material alternatif yang lebih murah ini, Mr. Miles menganalisis fungsi setiap material dan ternyata ada material-material yang mempunyai fungsi yang sama tetapi harganya berbeda. Fungsi setiap material adalah nilai(value) material tersebut.

Berdasarkan hasil pemikirannya tentanganalisis fungsi tersebut, pada tahun 1947 Mr. Miles mengembangkan suatu prosedur untuk menganalisis fungsi suatu produk yang disebut sebagai Value Analysis.

Pada tahun 1954, metode Value Analysis diterapkan di Navy Bureau of Ship (NBS) Amerika. Sementara General Electric menerapkan metode Value Analysis pada produk yang sudah ada, NBS menerapkan metode analisis fungsi ini pada tahap mendisain suatu produk (Engineering stage), dengan kata lain analisis fungsi dilakukan ketika produk belum eksis. Metode ini kemudian di kenal sebagai Value Engineering.

Value Engineering terus berkembang penggunaannya ke segala sektor, sehingga pada tahun 1958 terbentuklah asosiasi praktisi Value Engineering yang diberi nama SAVE (Society of American Value Engineers).

Pada awal tahun 1960-an, Value Engineering mulai diaplikasikan pada industri konstruksi. Ketika itu para kontraktor dituntut untuk menurunkan biaya proyek tanpa mengurangi kwalitas dan fungsi produk konstruksinya. Untuk mengatasi hal tersebut, para kontraktor dan kliennya mulai mengaplikasikan metode Value Engineering ketika mendisain produk konstruksi.

Dekade berikutnya, banyak organisasi atau institusi yang menerapkan metode Value Engineering pada tahap awal suatu perencanaan sebuah produk atau jasa yang kemudian dikenal sebagai Value Planning.

Setelah Value Planning, Value Engineering dan Value Analysis, lahirlah istilah Value Management, dimana Value Planning dilakukan pada tahap awal perencanaan, Value Engineering dilakukan pada tahap mendisain, Value analysis dilakukan setelah produk eksis dan Value Management merupakan istilah yang dapat digunakan untuk ketiga metode tersebut. Untuk selanjut, penulis dalam tulisan ini menggunakan istilah Value Engineering karena analisis fungsi yang dilakukan ada ditahap pembuatan gambar disain.

Walaupun pada akhirnya dapat mengurangi biaya, tetapi tujuan sesungguhnya metode Value Management adalah untuk mendapatkan nilai (manfaat/hasil) maksimal suatu produk atau jasa dari anggaran yang sudah disediakan, atau untuk mendapatkan The Value for Money.

3. Aplikasi Value Engineering Dalam Proses Perencanaan Pengembangan Rumah

Secara formal, prosedur Value Engineering dilakukan dengan mengadakan workshop yang terdiri dari lima fase, yaitu; fase informasi, fase kreativitas, fase evaluasi, fase pengembangan dan fase presentasi. Fase-fase tersebut merupakan prosedur yang sistematis mulai dari pengumpulan informasi, menentukan permasalahan, mencari alternatif solusi, memilih solusi terbaik dan kemudian mengembangkan solusi tersebut menjadi proposal.

Untuk karya tulis ini, penulis mengambil intisari manfaat workshop Value Engineering. Workshop tidak dilakukan sebagaimana Workshop Value Engineering formal, tetapi workshop dilakukan secara pribadi untuk mendapat Perencanaan rumah yang matang, sesuai dengan karakteristik penghuni, pekerjaan penghuni, hobi penghuni dan juga sesuai dengan keadaan lingkungan sekitar.

3.1 Fase Informasi, Kreativitas dan Evaluasi

Fase informasi ini adalah fase dimana inti Value Engineering dilakukan, yaitu analisis fungsi. Dalam makalah ini analisis fungsi berguna untuk mendapatkan perencanaan disain rumah yang sesuai dengan penghuni. Analisis fungsi dilakukan untuk mendapatkan data berupa;

a.Karakter penghuni, seperti; sifat, pekerjaan, hobi, keinginan penghuni terhadap disain rumah, kebutuhan penghuni terhadap sebuah rumah dan aktivitas sampingan penghuni. Hal ini sangat penting supaya penghuni tersebut betul-betul merasa nyaman dirumahnya sendiri. Karena, walaupun sebuah rumah sangat bagus tetapi tidak sesuai dengan karakter penghuni, maka rumah tersebut belum tentu membuat si penghuni merasa nyaman.

b.Kondisi geografis, seperti; lokasi, apakah rumah terletak di pantai atau daerah perbukitan. Hal ini berkaitan dengan pemilihan bahan-bahan bangunan. Mengetahui jenis tanah untuk menentukan jenis pondasi yang sesuai.

c.Keadaan antropologis, seperti; strata sosial penghuni perumahan dan masyarakat asli sekitar perumahan. Rasanya tidak bijak jika membuat rumah yang mewah sementara disekitar rumah ternyata rata-rata masyarakatnya secara finansial kurang mampu.

d.Sedangkan Fase kreativitas adalah pencarian solusi terhadap informasi-informasi yang diperoleh pada fase informasi. Dalam fase ini, semua ide-ide boleh dikeluarkan, tidak boleh ada pembatasan sebuah ide. Semua ide akan diterima dan dicatat selagi tidak keluar dari koridor permasalahan.

e.Fase Evaluasi adalah fase dimana penyaringan ide-ide yang diperoleh pada fase kreativitas. Semua ide dipelajari, kemudian disaring dan dipilih ide yang paling memenuhi “fungsi” atau mempunyai “Value” yang baik.

f.Pada studi kasus ini, penulis menggabungkan ketiga fase ini menjadi satu karena skop objek analisisnya kecil, hanya sebuah rumah tinggal pribadi.

3.1.1 Analisis Karakter Penghuni

a.Penghuni adalah seorang dosen muda dan baru berkeluarga. Kebutuhan seorang dosen terhadap buku dan bahan bacaan lainnya seperti jurnal adalah mutlak, oleh sebab itu kebutuhan akan ruang atau minimal tempat yang bisa berfungsi sebagai perpustakaan pribadi, yang harus bisa memuat rak-rak buku, majalah dan surat kabar, satu set meja komputer dan meja kerja.

b.Sebagai dosen, jenis penghasilan tetap penghuni adalah penghasilan jenis gaji bulanan. Artinya, penghuni bisa membeli rumah dengan menggunakan fasilitas kredit kepemilikan rumah. Begitu juga jika penghuni ingin mengembangkan rumah, kemungkinan bisa terlaksana jika penghuni menggunakan fasilitas kredit pengembangan rumah.

c.Penghuni adalah tipe orang yang sederhana, minimalis dan menyukai kepraktisan, maka karakter rumah yang sesuai dengan penghuni adalah tipe rumah modern minimalis. Tidak perlu ornamen yang banyak dan warna rumah yang tidak mencolok. Rumah mestilah mempunyai Life Cycle Costing yang rendah, artinya rumah mudah dirawat, tidak membutuhkan perawatan yang mahal. Didalam rumah tidak perlu perabotan yang sifatnya hanya sebagai estetika saja. Dengan mengetahui hal ini, disefisiensi bisa dihindari, seperti biaya untuk ornamen rumah yang memerlukan biaya mahal bisa dihilangkan.

d.Selain karena kebutuhan, membaca buku-buku ringan juga menjadi hobi penghuni. Untuk itu penghuni memerlukan ruangan santai seperti ruangan keluarga. Jadi meskipun ukuran termasuk tidak luas, ruang keluarga mestilah tersendiri dan terpisah dari ruang tamu dan meja makan.

3.1.2 Analisis Geografis

Perumahan ini terletak di daerah perbukitan dengan tanah keras berbatu. Air tanah baru bisa diperoleh pada kedalaman 7 meter. Tanah cukup kuat untuk mendukung bangunan besar dan tinggi.

3.1.3 Analisis Antropologi

Masyarakat di sekitar perumahan adalah masyarakat kampung, yang penghasilannya terutama dari bertani, berkebun, berdagang dan guru. Itu artinya strata sosial masyarakat sekitar perumahan adalah masyarakat ekonomi menengah kebawah. Jadi sedapat mungkin rumah dibuat tidak terlalu mewah, sehingga menghindari kecemburuan sosial. Pagar rumah tidak perlu tinggi karena masyarakat sekitar perumahan adalah masyarakat yang mempunyai sifat sosial tinggi dan daerah ini termasuk daerah yang relatif aman.

3.2 Fase Pengembangan

Dari analisis yang diperoleh pada fase informasi, kreativitas dan evaluasi, maka tahap selanjutnya adalah membuat gambar desain rumah sesuai dengan karakter rumah yang telah direncanakan. Pada fase ini, desain dibuat untuk 4 (empat) tahap pelaksanaan pembangunan. Sesuai dengan jenis penghasilan penghuni, yaitu gaji bulanan, maka pengembangan rumah tidak bisa dilaksanakan sekaligus, harus bertahap sesuai dengan dana yang terkumpul.

3.2.1 Pengembangan Tahap 1 : Pengembangan Darurat/sementara

Seperti yang terlihat pada denah rumah asli, ruang yang ada hanya 2 kamar tidur, 1 ruang serbaguna dan 1 kamar mandi. Sedangkan bagi orang yang sudah berkeluarga ada 2 tempat lagi pada rumah yang harus dipenuhi yaitu dapur dan tempat mencuci pakaian. 2 tempat ini merupakan tempat aktivitas vital bagi yang sudah berkeluarga.

Tahap pertama ini disebut tahap pengembangan darurat karena pada tahap ini yang diperlukan adalah penambahan tempat untuk dapur dan mencuci pakaian sehingga rumah bisa ditempati. Tahap ini dilaksanakan hanya untuk memenuhi syarat kebutuhan ruang sebuah rumah dan oleh sebab itu konstruksi yang dibutuhkan boleh bersifat sementara, yaitu dinding dibuat dari tripleks dengan rangka kayu.

Di sebelah ini adalah denah rumah asli dari pengembang. Rumah tipe 36 ini terdiri dari 1 ruang serbaguna, 2 kamar tidur dan 1 kamar mandi.

Sumur terletak di salah satu sudut kavling tanah dibelakang rumah. Sedangkan septictank terletak di depan teras.

Karena luas rumah hanya 36 m2, maka masih ada kelebihan tanah seluas 84 m2 yang dapat dimanfaatkan untuk pengembangan rumah.

Dinding rumah terbuat dari lobrik kecuali dinding yang berkongsi dengan rumah kopelnya yang terbuat dari bata.

Lantai terbuat dari semen diaci kecuali teras dan kamar mandi menggunakan keramik.

Ruang dapur dan tempat cuci pakaian dibuat dengan dinding trilpleks dengan rangka kayu. Karena konstruksi tambahan ini sifatnya hanya sementara dan pada tahap selanjutnya dinding ini akan dibongkar juga, maka tidak perlu dibuat dari bata atau lobrik. Lantai ruang tambahan ini cukup dengan semen diaci

Pada tahap ini juga, kabel-kabel listrik yang terletak di loteng dirapikan, yaitu dengan cara memasukkan kabel-kabel kedalam pipa plastik. Hal ini juga menghindari kabel dai gigitan binatang-binatang pengerat. Pada septictank dibuat saluran udara supaya bau kotoran tidak kembali ke wc. Carporch yang sebelumnya yang berupa tanah dicor sehingga rumah kelihatan lebih rapi.

3.2.2 Pengembangan Tahap 2 : Perluasan Rumah

Hasil yang diharapkan dari pengembangan tahap kedua adalah rumah sudah nyaman untuk ditempati dengan ruang-ruang yang lebih lengkap. Keseluruhan kavling sudah digunakan untuk bangunan rumah. Pada tahap ini ruang serbaguna sudah terpisah dengan ruang tamu. Ruang serbaguna kini menjadi ruang keluarga dan ruang makan. Posisi kamar mandi dirubah sedemikian rupa sehingga dekat dengan kamar tidur yang juga berubah posisi. Hanya ruang perpustakaan yang belum ada, sehingga rak-rak buku dan majalah untuk sementara diletakkan di dinding ruang tamu dan ruang keluarga. Teras lama dan carporch digabung menjadi garase dengan atap polyvinyl.

Konstruksi pada tahap ini merupakan konstruksi dengan perhitungan kekuatan struktur untuk rumah 2 lantai. Sehingga ketika tahap perluasan lantai 2 dilaksanakan, tidak perlu lagi bongkat pasang struktur.

Sumur gali ditimbun kembali dan diganti dengan sumur bor yang dibor ditempat cuci pakaian. Sumur bor lebih cocok digunakan pada tanah keras berbatu dan air tanah yang dalam.

Untuk menghalangi binatang memasuki halaman rumah, dibuat pagar dari bambu. Walaupun sifatnya juga sementara, tetapi pagar bambu membuat rumah menjadi lebih menarik.

tingkat, maka walaupun tahap ini hanya perluasan lantai, pondasi yang digunakan adalah pondasi plat setempat dengan ukuran kekuatan untuk rumah 2 tingkat. Sehingga tidak diperlukan lagi bongkar pasang pondasi. Struktur kolom dan balok yang digunakan juga mempunyai kekuatan untuk rumah 2 tingkat.

3.2.3 Pengembangan Tahap 3 : Perluasan Lantai 2

Pada tahap ini, kebutuhan akan ruangan sudah terpenuhi semua. Dengan 1 ruang tamu, 1 ruang keluarga dan ruang makan, 4 kamar tidur, 2 kamar mandi, dapur dan tempat cuci pakaian, tempat menjemur pakaian, garase dan perpustakaan pribadi yang terletak di lantai 2.

Karena tujuan tahap ketiga ini untuk memenuhi semua kebutuhan ruang, maka ada 1 ruang penting lagi yang harus dipenuhi, yaitu perpustakaan pribadi. Karena di lantai 1 tidak ada tempat lagi, maka ruang perpustakaan pribadi mesti dibuat di lantai 2. Dengan bertambahnya tingkat, kamar tidur yang semula hanya 2 bisa ditambah 2 lagi. Tempat untuk menjemur pakaian pun bisa disediakan di lantai 2 ini.

Pada tahap ini, unsur estetika belum dipenuhi, biaya pembangunan diperuntukkan khusus untuk pengembangan ruang. Hal ini disebabkan karena unsur estetika membutuhkan biaya yang relatif besar sehingga mesti dibuatkan satu tahap khusus untuk pengembangan unsur estetika rumah

Struktur tangga dan plat lantai 2 juga sudah dibangun.

Dinding keseluruhannya diganti dengan dinding bata.

Lantai masih tetap semen aci dan plafon tripleks standar.

Pagar bambu ditukar dengan pagar besi yang sekarang terpasang hanya dibagian depan rumah.

Pada pengembangan lantai 2, terdapat 5 ruang tambahan, yaitu perpustakaan pribadi, 2 kamar tidur, kamar mandi dan tempat menjemur pakaian. Dinding terbuat dari bata, lantai masih semen aci dan plafon tripleks.

3.2.4 Pengembangan Tahap 4 : Pengembangan Estetika

Tahap ini adalah tahap terakhir pengembangan rumah. Tidak ada lagi pekerjaan struktur yang dilaksanakan. Tujuan dari tahap ini adalah supaya rumah terlihat indah. Pekerjaan yang dilaksanakan antara lain adalah finishing lantai seperti keramik di ruang tamu, ruang keluarga, ruang makan, dapur, tempat cuci pakaian dan tempat menjemur pakaian. Parket dapat digunakan pada lantai kamar tidur dan perpustakaan. Pengecatan ulang pada dinding. Penggantian plafon dengan model yang lebih bagus. Penggantian atap seng dengan genteng metal. Landscaping atau penataan taman.

Setelah tahap-tahap pembangunan sudah jelas, maka barulah full design dibuat. Dari full design, kemudian diperoleh anggaran biaya tiap tahap. Tetapi karena harga-harga bahan dan material di Indonesia sering berfluktuasi, bisa saja anggaran yang sudah dibuat tidak lagi sesuai dengan keadaan ketika akan membangun. Anggaran ini nantinya akan berfungsi sebagai bahan referensi pemilik bangunan.

Dengan adanya full design yang matang, pemilik tinggal melaksanakan pembangunan rumahnya saja sesuai dengan tahapnya. Tidak perlu lagi membuat disain setiap kali akan mengembangkan rumahnya.

4. KESIMPULAN

Value Engineering yang selalunya digunakan pada proyek-proyek besar, sebenarnya dapat diterapkan untuk keperluan pribadi, seperti untuk perencanaan rumah sederhana. Bahkan prinsip-prinsip Value Engineering sebenarnya adalah hal yang sudah biasa dilakukan, tetapi belum tersusun rapi dalam suatu prosedur. Pada proyek-proyek besar, pembangunan secara bertahap sudah biasa dilakukan. Pembangunan bertahap yang merujuk pada satu perencanaan yang matang. Jadi tidak ada ruginya jika prosedur pembangunan bertahap tersebut diterapkan untuk rumah sederhana.

Pada rumah sederhana yang ingin dikembangkan secara bertahap, sesungguhnya memerlukan perencanaan yang matang, tetapi justru sering dijumpai hal tersebut jarang dilakukan karena dianggap sepele. Dan untuk mendapatkan perencanaan yang matang tersebut, prinsip Value Engineering dapat diterapkan sehingga tercapai perencanaan yang matang.

5. SARAN

Value Engineering adalah sebuah metode yang sebenarnya saat ini harus diterapkan di Indonesia secara legal. Kita selalu mendengar berita-berita di berbagai media mengenai proyek-proyek yang dianggap tidak efisien bahkan sia-sia. Kita ambil contoh di Kota Padang, tidak satupun jembatan penyeberangan yang efektif digunakan pejalan kaki. Bisa saja dikatakan bahwa itu terjadi karena pejalan kaki tidak disiplin. Tetapi sudahkah jembatan penyeberangan nyaman bagi pejalan kaki? Kita ambil contoh jembatan penyeberangan Minang Plaza yang begitu curam, sangat tidak nyaman bagi pejalan kaki. Itu artinya perencanaan yang dibuat tidaklah matang.

Value Engineering dapat diterapkan disemua bidang, tidak hanya di bidang konstruksi saja. Jika Value Engineering bisa diterapkan pada rumah sederhana, mengapa tidak diterapkan di proyek-proyek besar seperti terminal, pasar raya, jalan, terowongan, dan lain sebagainya. Di saat kondisi ekonomi yang tidak bagus seperti ini, efisiensi dan efektifitas sebuah proyek mesti diberi perhatian lebih. Jangan ada lagi proyek-proyek mubazir yang sangat merugikan banyak pihak. Untuk mendapatkan efisiensi dan efektifitas itulah Value Engineering dapat berperan.

DAFTAR PUSTAKA

Norton, B. R. Dan McElligot, W. C., 1995, Value Management in Construction: A Practical Guide, Macmillan Press Ltd., London.

Chandra, H., 2002, AutoCAD 2002 Untuk Orang Awam, Maxikom, Jakarta.

Mohammed, A.H. dan Wan Mat, W.M., 1991, Teknologi Penyenggaran Bangunan, Percatakan Dewan Bahasa dan Pustaka, Kuala Lumpur.


Berikan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

Ikuti

Get every new post delivered to your Inbox.

%d blogger menyukai ini: